DVF : consulter les prix des ventes immobilières
Ce que contient le fichier des Demandes de valeurs foncières, où le consulter gratuitement, comment lire les prix d’une commune sans se tromper, et ce que la donnée ne dit pas.
Qu’est-ce que la base DVF ?
La base DVF, pour « Demandes de valeurs foncières », recense les ventes immobilières enregistrées chez les notaires en France. Publiée par la Direction générale des finances publiques, elle donne pour chaque transaction le prix, la date, l’adresse et les caractéristiques du bien. Elle est gratuite et librement réutilisable.
Concrètement, c’est le seul jeu de données public qui permette de savoir à quel prix un bien s’est réellement vendu, et non à quel prix il a été mis en vente. La différence est considérable : les annonces reflètent une intention de vendeur, la DVF reflète un accord signé.
Ce que le fichier contient, et ce qu’il ne contient pas
Le périmètre est plus étroit qu’on ne l’imagine en le découvrant, et beaucoup d’erreurs d’analyse viennent de là.
| Présent dans la DVF | Absent de la DVF |
|---|---|
| Prix de la mutation | Identité du vendeur et de l’acheteur |
| Date de la vente | Photos et état du bien |
| Adresse et section cadastrale | Étage et exposition |
| Type de bien et surface bâtie | Travaux réalisés depuis |
| Nombre de pièces principales | Fonds de commerce |
| Surface du terrain | Alsace-Moselle et Mayotte |
Deux absences méritent d’être soulignées. L’Alsace-Moselle et Mayotte ne figurent pas au fichier, parce que ces territoires relèvent du livre foncier et non du fichier immobilier de la DGFiP. Et les fonds de commerce en sont exclus : si vous cherchez le prix de cession d’un commerce, la DVF ne vous l’apprendra pas, elle ne connaît que les murs.
Où consulter la DVF gratuitement
Autant le dire tout de suite, puisque c’est la première chose que cherche un lecteur arrivé ici : la consultation ne coûte rien, et les outils officiels suffisent dans la plupart des cas.
- app.dvf.etalab.gouv.fr affiche les ventes sur une carte, parcelle par parcelle, sans compte. C’est la référence pour vérifier une adresse précise.
- L’explorateur de data.gouv.fr publie des agrégats déjà calculés par commune et par type de bien. Plus rapide que la carte quand vous voulez un ordre de grandeur.
- Le fichier complet se télécharge sur data.gouv.fr, en CSV, année par année. C’est la voie à prendre pour un traitement statistique, et c’est la source que nous utilisons nous-mêmes.
Les outils privés, le nôtre compris, ne détiennent aucune donnée que vous ne puissiez obtenir. Ce qu’ils vendent est le traitement : le croisement, le périmètre, le nettoyage et la mise en forme.
DVF par commune : lire un marché local
C’est l’usage le plus fréquent, et celui où l’on se trompe le plus facilement. Une moyenne communale se calcule vite et ne veut souvent rien dire.
Filtrer avant de moyenner
Une commune vend des maisons, des appartements, des terrains et des dépendances. Le prix au mètre carré moyen de l’ensemble ne décrit aucun de ces marchés. Séparez toujours par type de bien, puis par tranche de surface si le volume le permet.
Regarder le volume avant le prix
Dans une commune de 800 habitants, une année peut compter quatre ventes. Une seule maison de caractère suffit alors à déplacer la moyenne de trente pour cent. En dessous d’une trentaine de transactions comparables, lisez la médiane et méfiez-vous de tout écart.
Cumuler plusieurs années
Additionner trois millésimes donne un échantillon exploitable là où une seule année n’en donne pas. La contrepartie est que vous mesurez alors une moyenne de période, pas un niveau actuel, ce qui compte dans un marché qui bouge.
Les pièges de lecture les plus courants
- La vente multiple. Un même acte peut porter sur plusieurs lots, un appartement et sa cave par exemple. Le prix est alors celui de l’ensemble, et le rapporter à la surface du seul appartement gonfle le prix au mètre carré.
- La VEFA. Les ventes en l’état futur d’achèvement apparaissent au prix du contrat, parfois sans surface renseignée. Elles tirent les statistiques du neuf vers le haut et sont à isoler.
- La surface manquante. Une part des lignes n’a pas de surface bâtie. Les inclure dans un calcul de prix au mètre carré est impossible, les exclure sans le dire fausse le volume affiché.
- Le prix à un euro. Donations, ventes entre proches et soultes se retrouvent dans le fichier avec des montants qui ne correspondent à aucun marché. Un filtre bas est indispensable.
- Le contour communal. Une commune n’est pas un marché. Deux quartiers séparés par une voie ferrée peuvent avoir des prix qui diffèrent du simple au double, et la moyenne communale les écrase.
La DVF sur une zone de chalandise plutôt que sur une commune
Ce dernier piège est celui qui nous concerne directement. Quand vous évaluez un emplacement, la limite administrative n’a aucune raison de coïncider avec le marché que vous visez. Ce qui compte est le périmètre réellement accessible depuis l’adresse.
ZoneChalandise trace ce périmètre en temps de trajet, puis agrège les transactions DVF qui s’y trouvent : prix moyen au mètre carré, nombre de transactions, répartition par type de bien et par nombre de pièces, avec filtres par année et par tranche de prix. Vous pouvez aussi exporter la liste des transactions du périmètre.
- Tracer la zone en 10 minutes de voiture autour d’une adresse est gratuit et ne demande pas de compte.
- La population, les ménages et les revenus de ce périmètre sont issus des données INSEE et se lisent à côté.
- L’analyse DVF sur la zone fait partie de l’offre Croissance, dont le tarif est affiché.
Pour la méthode complète, du choix du périmètre à la lecture des chiffres, le guide de la zone de chalandise reprend les étapes une par une, et l’article sur le géomarketing immobilier détaille le croisement avec la démographie.
Questions fréquentes sur la DVF
Les réponses courtes aux questions les plus posées sur les demandes de valeurs foncières.
Que veut dire DVF ?+
DVF signifie « Demandes de valeurs foncières ». C'est le fichier publié par la Direction générale des finances publiques qui recense les ventes immobilières enregistrées chez les notaires, avec le prix, la date, l'adresse et les caractéristiques du bien. Il est gratuit et réutilisable librement.La consultation de la DVF est-elle gratuite ?+
Oui. L'application officielle app.dvf.etalab.gouv.fr permet de consulter les ventes sur une carte sans compte ni paiement, et le fichier complet se télécharge sur data.gouv.fr. Les outils privés, dont ZoneChalandise, ajoutent des traitements par-dessus cette même donnée publique.DVF par commune : comment voir les prix d’une ville ?+
Sur l'application officielle, cherchez la commune puis choisissez une année : la carte affiche les ventes parcelle par parcelle. Pour un prix moyen au mètre carré à l'échelle communale, l'explorateur de data.gouv.fr publie des agrégats prêts à lire. Attention à toujours filtrer par type de bien : mélanger maisons, appartements et terrains produit une moyenne qui ne décrit rien.À quelle fréquence la DVF est-elle mise à jour ?+
Deux fois par an, en avril et en octobre. Chaque livraison couvre le semestre précédent, ce qui laisse un décalage de six à douze mois entre une vente et sa publication. La DVF décrit donc un marché récent, jamais le marché du jour.Pourquoi ma commune n’apparaît-elle pas dans la DVF ?+
L'Alsace-Moselle et Mayotte sont absentes du fichier, parce que ces territoires relèvent du livre foncier et non du fichier immobilier de la DGFiP. Si votre commune est dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin ou la Moselle, aucune donnée DVF n'existe et il faut passer par le livre foncier.La DVF donne-t-elle le nom du vendeur ou de l’acheteur ?+
Non. Les parties à la vente ne figurent pas dans le fichier publié, seules les caractéristiques du bien et le montant de la transaction sont diffusés. C'est la condition qui rend cette publication compatible avec la protection des données personnelles.Peut-on croiser la DVF avec une zone de chalandise ?+
Oui, et c'est ce que fait ZoneChalandise : vous tracez une zone en temps de trajet autour d'une adresse, et les transactions DVF sont agrégées sur ce périmètre exact plutôt que sur le contour administratif de la commune. Le tracé de la zone et sa population sont gratuits, l'analyse DVF fait partie de l'offre Croissance.