DVF : consulter les ventes immobilières autour d’une adresse

Ce que vous obtenez sur votre secteur

Une fois le périmètre tracé, l’onglet immobilier agrège les transactions DVF qui tombent à l’intérieur. Pas les ventes de la commune, celles du contour que vous avez dessiné.

• Le prix moyen au mètre carré du périmètre, et le nombre de transactions qui le composent, parce qu’une moyenne sans son volume ne se lit pas.
• La répartition par type de bien : appartement, maison, local industriel ou commercial, à filtrer avant toute comparaison.
• La répartition par nombre de pièces, du studio au six pièces et plus.
• Les millésimes de 2018 à 2025, affichés par défaut sur les deux dernières années et cumulables si le volume local est trop faible.
• L’export de la liste des transactions du périmètre, au format tableur.

À côté, sur le même périmètre, se lisent la population, les ménages et les revenus issus des données INSEE. C’est le croisement qui sert réellement à décider : un prix au mètre carré ne veut rien dire tant qu’on ne sait pas qui habite autour.

Où consulter la DVF : les outils comparés

La donnée est la même partout, elle est publique et gratuite. Ce qui change d’un outil à l’autre est la maille : la parcelle, la commune, ou le périmètre que vous choisissez.

Aucun outil privé, le nôtre compris, ne détient de donnée que vous ne puissiez obtenir vous-même. Ce qui se vend est le traitement : le périmètre, le croisement, le nettoyage et la mise en forme.

Qu’est-ce que la base DVF ?

La base DVF, pour « Demandes de valeurs foncières », recense les ventes immobilières enregistrées chez les notaires en France. Publiée par la Direction générale des finances publiques, elle donne pour chaque transaction le prix, la date, l’adresse et les caractéristiques du bien. Elle est gratuite et librement réutilisable.

Concrètement, c’est le seul jeu de données public qui permette de savoir à quel prix un bien s’est réellement vendu, et non à quel prix il a été mis en vente. La différence est considérable : les annonces reflètent une intention de vendeur, la DVF reflète un accord signé.

Ce que le fichier contient, et ce qu’il ne contient pas

Le périmètre est plus étroit qu’on ne l’imagine en le découvrant, et beaucoup d’erreurs d’analyse viennent de là.

Deux absences méritent d’être soulignées. L’Alsace-Moselle et Mayotte ne figurent pas au fichier, parce que ces territoires relèvent du livre foncier et non du fichier immobilier de la DGFiP. Et les fonds de commerce en sont exclus : si vous cherchez le prix de cession d’un commerce, la DVF ne vous l’apprendra pas, elle ne connaît que les murs.

DVF par commune : lire un marché local

C’est l’usage le plus fréquent, et celui où l’on se trompe le plus facilement. Une moyenne communale se calcule vite et ne veut souvent rien dire.

Filtrer avant de moyenner

Une commune vend des maisons, des appartements, des terrains et des dépendances. Le prix au mètre carré moyen de l’ensemble ne décrit aucun de ces marchés. Séparez toujours par type de bien, puis par tranche de surface si le volume le permet.

Regarder le volume avant le prix

Dans une commune de 800 habitants, une année peut compter quatre ventes. Une seule maison de caractère suffit alors à déplacer la moyenne de trente pour cent. En dessous d’une trentaine de transactions comparables, lisez la médiane et méfiez-vous de tout écart.

Cumuler plusieurs années

Additionner trois millésimes donne un échantillon exploitable là où une seule année n’en donne pas. La contrepartie est que vous mesurez alors une moyenne de période, pas un niveau actuel, ce qui compte dans un marché qui bouge.

Les pièges de lecture les plus courants

• La vente multiple. Un même acte peut porter sur plusieurs lots, un appartement et sa cave par exemple. Le prix est alors celui de l’ensemble, et le rapporter à la surface du seul appartement gonfle le prix au mètre carré.
• La VEFA. Les ventes en l’état futur d’achèvement apparaissent au prix du contrat, parfois sans surface renseignée. Elles tirent les statistiques du neuf vers le haut et sont à isoler.
• La surface manquante. Une part des lignes n’a pas de surface bâtie. Les inclure dans un calcul de prix au mètre carré est impossible, les exclure sans le dire fausse le volume affiché.
• Le prix à un euro. Donations, ventes entre proches et soultes se retrouvent dans le fichier avec des montants qui ne correspondent à aucun marché. Un filtre bas est indispensable.
• Le contour communal. Une commune n’est pas un marché. Deux quartiers séparés par une voie ferrée peuvent avoir des prix qui diffèrent du simple au double, et la moyenne communale les écrase.

Pourquoi un périmètre plutôt qu’une limite administrative

Ce dernier piège est celui qui nous occupe. Quand vous évaluez un emplacement, un bien ou un secteur, la limite administrative n’a aucune raison de coïncider avec le marché que vous visez. Ce qui compte est le périmètre réellement accessible depuis l’adresse : dix minutes de voiture, cinq minutes à pied, un rayon d’un kilomètre.

ZoneChalandise trace ce périmètre, puis agrège les transactions DVF qui s’y trouvent. Le contour suit le réseau routier réel, pas un cercle théorique, et il s’arrête où s’arrête la zone que vos clients ou vos acquéreurs parcourent vraiment.

Pour la méthode complète, du choix du périmètre à la lecture des chiffres, le guide de la zone de chalandise reprend les étapes une par une, l’article sur le géomarketing immobilier détaille le croisement avec la démographie, et la carte isochrone explique comment le temps de trajet se calcule.

• Que veut dire DVF ?+

  DVF signifie « Demandes de valeurs foncières ». C'est le fichier publié par la Direction générale des finances publiques qui recense les ventes immobilières enregistrées chez les notaires, avec le prix, la date, l'adresse et les caractéristiques du bien. Il est gratuit et réutilisable librement.
• Comment consulter la DVF gratuitement ?+

  Trois voies, selon ce que vous cherchez. Pour vérifier une adresse précise, l'application officielle app.dvf.etalab.gouv.fr affiche les ventes parcelle par parcelle, sans compte. Pour un ordre de grandeur communal, l'explorateur de data.gouv.fr publie des agrégats déjà calculés. Pour les prix d'un secteur plutôt que d'une commune, ZoneChalandise agrège les transactions sur le périmètre que vous tracez autour d'une adresse, sans carte bancaire.
• DVF par commune : comment voir les prix d’une ville ?+

  Sur l'application officielle, cherchez la commune puis choisissez une année : la carte affiche les ventes parcelle par parcelle. Pour un prix moyen au mètre carré à l'échelle communale, l'explorateur de data.gouv.fr publie des agrégats prêts à lire. Attention à toujours filtrer par type de bien : mélanger maisons, appartements et terrains produit une moyenne qui ne décrit rien.
• Peut-on voir les prix DVF sur un quartier et pas sur toute la commune ?+

  Oui, c'est précisément ce que fait ZoneChalandise. Vous tracez un périmètre en temps de trajet autour d'une adresse, par exemple cinq minutes à pied, et les transactions DVF situées à l'intérieur sont agrégées sur ce contour plutôt que sur la limite administrative. Vous obtenez le prix moyen au mètre carré, le nombre de transactions, la répartition par type de bien et par nombre de pièces, et l'export de la liste.
• À quelle fréquence la DVF est-elle mise à jour ?+

  Deux fois par an, en avril et en octobre. Chaque livraison couvre le semestre précédent, ce qui laisse un décalage de six à douze mois entre une vente et sa publication. La DVF décrit donc un marché récent, jamais le marché du jour.
• Pourquoi ma commune n’apparaît-elle pas dans la DVF ?+

  L'Alsace-Moselle et Mayotte sont absentes du fichier, parce que ces territoires relèvent du livre foncier et non du fichier immobilier de la DGFiP. Si votre commune est dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin ou la Moselle, aucune donnée DVF n'existe et il faut passer par le livre foncier.
• La DVF donne-t-elle le nom du vendeur ou de l’acheteur ?+

  Non. Les parties à la vente ne figurent pas dans le fichier publié, seules les caractéristiques du bien et le montant de la transaction sont diffusés. C'est la condition qui rend cette publication compatible avec la protection des données personnelles.

Pour aller plus loin

• OutilCarte isochrone : tracer une zone en temps de trajet
• MéthodeGéomarketing immobilier : analyser un territoire
• GuideZone de chalandise : le guide complet
• FonctionnalitéAnalyse démographique d’une zone